Si hace menos de 10 años que formalizó su hipoteca, todavía está a tiempo de reclamar los gastos de formalización de hipoteca. Si quiere conocer como hacerlo, con tan sólo dos minutos de lectura, podrá estar al día de como hacerlo en base a nuestra última sentencia favorable notificada.
Todos aquellos que formalizaron una escritura de préstamo hipotecario, deben saber que existe una cláusula en la escritura que obliga a una u otra parte a pagar determinados gastos o tarifas relacionadas con los trámites de formalización y constitución de un préstamo hipotecario.
¿Por qué motivo las cláusulas de gastos son Nulas?
Para valorar si una cláusula de un contrato es abusiva, existen dos premisas, la primera es que el contrato se haya suscrito entre un profesional y un consumidor y la segunda es que estemos ante una condición general de la contratación (que son aquellas cláusulas predispuestas que no pueden ser negociadas entre consumidor y el profesional o entidad bancaria).
¿Cómo reclamar la devolución de gastos de hipoteca?
Para poder reclamar la devolución, es imprescindible realizar una previa reclamación ante la entidad bancaria y en caso de que se abstenga a dar respuesta o bien se niegue a la devolución, se podrá iniciar un procedimiento judicial mediante demanda civil.
¿Cuándo prescribe la acción para reclamar estos gastos?
Según reciente jurisprudencia (TJUE 16 de diciembre de 2020), sin perjuicio de que pueda considerarse nueva doctrina futura, la acción de reembolso de gastos está sometida al plazo de prescripción de 10 años (acorde con la Directiva Europea). El día inicial del cómputo de plazo sería el del pago de la última factura y no el de la suscripción del préstamo.
¿Qué gastos de hipoteca puedo reclamar?
Según la consolidada jurisprudencia sobre este asunto y doctrina del Pleno 35/2021 de 27 de enero:
Los gastos notariales: serán distribuidos por mitad, de conformidad con la norma Sexta del Anexo II del Real Decreto 1426/1989, 17 noviembre, pero cabe precisar que las copias de la escritura serán a cargo de aquella parte que las haya interesado salvo la copia autorizada que se inscribe en el Registro de la Propiedad, que será por mitad.
En lo referente al impuesto de AJD se sigue la doctrina del TS en Sentencias nº 147/18 y 148/18, de fechas 15 de marzo de 2018, que concluye que el impuesto corresponde al prestatario. Lo que se confirmó recientemente por Sentencias de la Sala III del TS nº 1669/18, 1670/18 y 1671/18, de fecha 27 de noviembre.
El gasto de inscripción en el Registro de la Propiedad corresponde a la entidad financiera prestamista al amparo del Real Decreto 1427/1989, en su anexo II Regla Octava.
Del mismo modo el gasto gestoría según última interpretación del TS en la Sentencia mencionada de fecha 26 de octubre de 2020 (núm. 555/2020) habida cuenta la falta de norma específica en cuanto a la atribución de dicho gasto.
En cuanto a la tasación se sigue el mismo criterio, y la Sentencia 35/2021, de 27 de enero mantiene que cuando no sea aplicable la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, la tasación se imputa al banco y no al consumidor.
Por lo demás, esta doctrina de distribución de gastos derivados de la operación con garantía hipotecaria se aplica tanto a la operación de financiación como a la de modificación o novación, pues considera el TS que ambas partes están interesadas en tal modificación o novación.
Las cancelaciones de hipoteca, en tanto que liberan la carga real hipotecaria tan solo interesan a la prestataria, quien deberá asumir los gastos que se generen, tanto notariales como registrales.
¿Tengo derecho a cobrar los intereses de demora?
Efectivamente, el ciudadano que obtenga una sentencia favorable, tendrá derecho además de la devolución del pago abonado de más, de los intereses devengados desde la fecha de pago de dichos gastos.
¿Tenemos alguna sentencia reciente que avale lo anterior?
Efectivamente, el pasado 27 de abril de 2021 nos notificaron sentencia en la que se estiman las pretensiones y se expone detalladamente lo anterior. (en próximo artículo publicaremos dicha sentencia.
Si desea contactar con nuestro despacho de abogados para exponer su caso e informarse de como iniciar su reclamación de gastos de hipoteca, puede contactarnos sin compromiso a info@nnlegalgroup.com o al 679766931.
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